Големите риби ги јадат малите играчи

Анализата на пазарот за недвижности во регионот на Средна, Источна и Југоисточна Европа на аналитичарите од Erste grоup покажува дека влегуваме во период на континуирано зголемување на цените на недвижности.

Растот на цените на недвижностите во земјите на Средна, Источна и Југоисточна Европа го најавија повеќе аналитичари кои се занимаваат со истражувањето на овој пазар. Најновата анализа на Erste grоup го потврди она што експертите од CB Richard Ellis го презентираа пред неколку месеци – не очекуваат сè повисоки цени на квадратите на становите и деловниот простор. Тоа се однесува и за купопродажбата и за наемот. 

„Во склад со високиот процент на непродадени станови во целиот регион, како и завршувањето на изведбата на голем број проекти, вредноста на недвижностите ќе се зголемува заради растечките цени на рентите што ќе бидат нереално високи уште четири до шест следни тромесечја“, вели Günther Artner, кој е раководител на Секторот за истражување на акционерскиот пазар на ЦИЕ и ЈИЕ на Erste grоup. Бидејќи бројот на непродадени недвижности е и понатаму висок, инвеститорите во градежни објекти на пазарот треба да профитираат повеќе од девелоперите. Ставајќи ги во фокусот на своето истражување, австриските, германските и британските акции во недвижности, аналитичарите на Erste grоup тврдат дека тие се сè уште под нивото од пред 10 години, што минатогодишниот раст го става во нешто поинаква перспектива. Затоа растот, пред сè, зависи од закрепнувањето на цените на недвижностите на пазарот во Европа. „Ако се земе предвид економската перспектива во Австрија, Германија и регионот на Средна, Источна и Југоисточна Европа, индексот P/BV (однос на цената на акцијата и книговодствената вредност по акција) од околу 0,6x за голем број акции во областа на недвижностите, сè уште укажува на тоа дека акциите се прилично евтини споредени со историските нивоа, посебно со рекордно ниските каматни стапки. Постои само мал потенцијал за раст во остатокот на 2010 година, додека до крајот на 2011 година тој ќе изнесува околу 20-25% – ова се однесува само на главните австриски компании во областа на недвижностите што не се вклучени во процесот на преземање, CA Immo, conwert, Immofinanz i Sparkassen Immo“, објаснува Artner.

Компаниите на мета

Акциите на фирмите што се занимаваат со недвижности во Средна, Источна и Југоисточна Европа моментно се под влијание на остри корпоративни акции. Компаниите со атрактивен имот (CA Immo Int., conwert, итн.) се интересни како мети за преземање, а некои компании се преземаат за да се искористи ниската валуација на акциите заради ликвидирање на имотот и преземање на профитот (ECO Business-Immo). „Потенцијалот за раст секако зависи од закрепнување на цените на недвижностите, како што, во текот на трендот на спуштање во време на економската криза, падот на цените е мултиплициран со користење левериџ, кој претставува метод за проценка на ефектите за работење со присуство на наведени фиксни расходи“, смета Gernot Jany, аналитичар на недвижности во CEE на Erste grоup.

Инвестициите поголеми за 70% на годишно ниво

Пазарот на вложување во регионот на овој дел од Европа во второто тромесечје годинава вредеше 953 милиони евра. Направени се 28 трансакции, што е раст од 

32% во однос на истиот квартал од минатата година, односно обемот на трансакции бележи раст од речиси 70% на 43,8 милијарди евра во првата половина на 2010 година споредено со истиот период лани. Вкупниот износ вложен на овој пазар до крајот на првото полугодие ја надмина вредноста од 1,7 милијарди евра. Тоа е 190 проценти повеќе отколку во истиот период минатата година. И покрај ваквиот раст, треба да се земе предвид дека вкупниот промет и понатаму е помал во однос на нивото на последното тромесечје на 2008 година. 62% од вкупниот обем на трансакции се однесува на британскиот, германскиот и францускиот пазар. Во овие земји се интензивирани големи работи (преку 100 милиони евра), со 13 трансакции во Германија и 25 во Велика Британија. Најголемиот меѓуквартален раст на инвестиционите активности е воочен во Австрија и Италија кои имаат раст од 85%, како и Ирска и Чешка.

Канцелариите и трговските центри најбарани

Во 2010 година во Средна, Источна и Југоисточна Европа најмногу се градеа деловни простори, па така во Полска, Русија и Чешка во деловните простори во второто полугодие е вложено дури 97% од вкупните вложувања. Според големината на вложувањето во деловните простори следат Бугарија и Романија, а останатите земји од регионот на ова поле далеку заостануваат. Меѓутоа, останува фактот што, со оглед на класата на имотот, деловните згради го сочинуваат најголемиот дел на вложувањата. Во првото полугодие годинава во деловните простори е вложено дури четири пати повеќе отколку во првото полугодие минатата година во регионот. Додека во Македонија цела година имаме статус кво ситуација, во Хрватска на пример, цената на наемот на деловните простори падна за 2,9 % во однос на првото полугодие минатата година и сега изнесува 198 евра. Во Романија квадратен метар на локал моментно чини во просек 234 евра, што е исто така помалку од просекот за средна и источна Европа, каде квадратен метар деловен простор чини 311 евра. Од друга страна, вложувањето во трговските центри сè уште е најатрактивното поле за вложување наспроти благиот пад во повеќето земји, особено во Унгарија, Полска, Романија и Русија. Растот на невработеноста и понатаму е главен проблем во регионот, а во комбинација со слабите локални валути ја слабее потрошувачката што секако влијае и на пазарот на недвижности. Меѓутоа, падот на потрошувачката варира од земја во земја. Средноевропските пазари во однос на своето источно соседство имаат поголем доход на располагање, но на аналитичарите од Erste grоup им е интересен и фактот што на исток потрошувачката е во просек поголема од онаа во Средна Европа. Цените на наемот на становите во вториот квартал паднаа за 3,4 % во однос на претходниот квартал, односно 10% во однос на истиот период од минатата година. Голем пад е забележан во Софија, каде цените паднаа за 11%, а следат Атина и Белград со пад од 10%, односно 6%.

Take-up деловни простори во Зе, це, ие и јие

Економското закрепнување почнува позитивно да се одразува на купувањето и изнајмувањето на деловните простори од 38% на меѓугодишно ниво во првата 

половина на 2010 година заради зголемената побарувачка во Западна Европа и земјите од Средна, Источна и Југоисточна Европа. Овде стапката на неизнајмен простор се задржа на 10,2 % како пред тој квартал. Меѓутоа и понатаму постојат големи разлики во стапките на неизнајмен простор ширум Европа, од само 6,8% во Париз до преку 15% во градовите како што се Амстердам, Даблин, Будимпешта и Москва. Побарувачката за деловен простор во ЈИЕ е зголемена за 36% на годишно ниво и сега изнесува 1,38 милиони квдратни метри. Најголем пораст е забележен во Москва, каде take-up во првата половина на 2010 година достигна ниво од пред 2008 година. „Доколку ЈИЕ се посматра како целина, ќе се види дека стапката на неизнајмен простор по првпат падна за 30bp, на 15,5% во вториот квартал, по периодот на пораст од втората поливина на 2007 година. Меѓутоа, доколку се посматраат три подрегиони, ќе се воочат различни трендови. Додека стапките во ЦЕ и ЈИЕ бележат благ пораст, стапките во ИЕ опаднаа за речиси 200bp нa 16,3% во споредба со втората половина на 2009 година, што е под нивото во ЈИЕ за 17,1%”, вели Artner.

Малопродажбата скоро на исто ниво

Обемот на инвестиции на европскиот пазар за малопродажен простор двојно се зголеми во текот на првата половина на 2010 година и достигна 10,6 милијарди евра, укажувајќи на зголемување на довербата. На ниво на потрошувачите, потенцијалното зголемување на данокот и неизвесноста во поглед на ефектите на државните мерки за штедење, ја намалуваат потрошувачката. Во првата половина на 2010 година, инвестициите во малопродажниот простор во ЈИЕ изнесуваа 633 милиони евра, што претставува раст од 5% во однос на претходното полугодие и исклучителните 190% споредени со ниските нивоа во првата половина на 2009 година. Ако ги анализираме географските подрачја, ќе заклучиме дека во Унгарија, Полска, Румунија и Русија се случуваат најголем дел од инвестиционите активности. Во поглед на областа на инвестирање, трговските центри и понатаму се најатрактивниот сегмент. „Во актуелното окружување, поголема е веројатноста дека силните конкуренти ќе инвестираат во нов малопродажен центар, евентуално купувајќи ги слабите играчи на пазарот. Всушност, така и функционира пазарот на недвижности – секогаш големите риби ги јадат малите. Во центарот на вниманието на сите остануваат првокласните локации и високопосетените шопинг квартови“, коментира Jany

Наталија Новаковиќ Добревска